繼松江、寶山(shān)之後，上海外環外地價再創新(xīn)高。

　　6月17日上午，建發以41.98億的價格奪得嘉定區(qū)嘉定新(xīn)城E27-1地塊溢價率68%，樓闆價達到每平方米為(wèi)30289元，成為(wèi)嘉定區(qū)新(xīn)的單價“地王”。

　　上海中(zhōng)原地産(chǎn)市場分(fēn)析師盧文(wén)曦表示：從成交樓闆價來推算，未來保本價可(kě)達 每平方米 4.5萬元以上，如果剔除不可(kě)售以及配套部分(fēn)，保本價可(kě)達每平方米 5.6 萬元以上，而目前闆塊内新(xīn)房成交均價約每平方米2.8萬元。不僅如此，該地塊的樓闆價是去年9月金地所購(gòu)得的臨近地塊樓闆價的約2倍，這就意味着，在9個月時間内嘉定新(xīn)城土地價格翻倍。

　　公(gōng)告顯示，嘉定新(xīn)城E27-1地塊東至永盛路，南至麥積路，西至合作(zuò)路，北至封周路，出讓面積86623.2平方米，容積率1.6，起始價24.9億元，起拍樓闆價每平方米18000元，預合同顯示，房企需要自持15%住宅，并建設5%保障性住房，中(zhōng)小(xiǎo)套面積不得低于該地塊住宅總建築面積的80%。

　　盧文(wén)曦表示：“從土地技(jì )術指标來看，除了建設5%保障房外，還有(yǒu)總建築面積15%的自持要求，并且要求中(zhōng)小(xiǎo)戶型比例要達到80%，而此前多(duō)為(wèi)60%，這就意味今後會有(yǒu)更多(duō)小(xiǎo)戶型豪宅，開發難度可(kě)見一斑。”

　　嘉定新(xīn)城地塊“地王”誕生的同時，嘉定區(qū)徐行鎮06-04地塊也被新(xīn)城中(zhōng)垠市北聯合體(tǐ)以22.05億元拿(ná)下，溢價201.3%，樓闆價每平方米24110元。

　　相比于嘉定新(xīn)城地塊，徐行鎮06-04地塊地理(lǐ)位置稍顯偏遠(yuǎn)，周邊交通和配套尚不完善，以該地塊從樓闆價來推算，未來保本價将達到每平方米 3.6萬元，目前周邊項目成交均價基本在每平方米2.1萬元。

　　公(gōng)告顯示，嘉定區(qū)徐行鎮06-04地塊東至基地邊界，南至新(xīn)建一路、基地邊界，西至澄浏公(gōng)路、基地邊界，北至大理(lǐ)港。地塊出讓面積76231.6平方米，容積率1.2，起始價7.3億元，起拍樓闆價每平方米8000元。預合同顯示，房企需要配置5%保障性住房，地塊内中(zhōng)小(xiǎo)套型住宅建築面積不得低于該地塊住宅總建築面積的60%。

　　值得注意的是，去年，碧桂園曾以6.0755億拿(ná)下徐行鎮02-05地塊純宅地，起拍樓闆價每平方米5000，競得樓闆價每平方米8108元，僅一年時間，徐行鎮06-04地塊出讓起拍樓闆價就達到每平方米8000元。

　　事實上，2016年上半年以來，上海外環的地價就呈現快速上漲的趨勢。從5月中(zhōng)下旬到6月上旬之間，上海外環分(fēn)别誕生了奉賢、周浦、泗泾、顧村、嘉定5個“地王”，其樓面價接近甚至超過周邊項目在售單價。

　　上海業内人士向記者表示：“拿(ná)‘地王’的風險會很(hěn)大，很(hěn)多(duō)地王項目因為(wèi)地價高所以利潤率都偏低，後期銷售才是對房企的考驗，而且高地價也會對房企的融資産(chǎn)生影響，比如一些房企會借用(yòng)基金、信托等各種資本杠杆拿(ná)地，再通過高周轉的方式對沖前期的融資風險。但由于未來市場充滿不确定性，一旦市場風向發生轉變，公(gōng)司資金鏈會受到極大挑戰。高地價将為(wèi)房企的發展埋下重大隐患。”

　　針對于一線(xiàn)城市“地王”頻出的現狀，城控股集團有(yǒu)限公(gōng)司高級副總裁歐陽捷歐陽捷認為(wèi)，唯一正确的做法就是“土地供應市場化”，根據人口增長(cháng)和住房供求矛盾加大釋放住宅用(yòng)地供應，通過調整供給來滿足需求。而對于上海來講，應加快上海都市圈的建設，完善交通網絡，适度将教育基地、産(chǎn)業基地外遷，以減少上海城區(qū)壓力。

來源：人民(mín)網